Quando si compra una casa o un locale, le pratiche e gli adempimenti da assolvere sono sempre tantissimi e a volte si può fare un po’ di confusione se non si è pratici. In questo articolo, noi di MeronziRe, vogliamo fare un po’ di chiarezza sulla caparra confirmatoria e penitenziale e spiegare a cosa servono quando si acquista un immobile.

Caparra-confirmatoria-e-penitenziale

Caparra confirmatoria: cos’è

La caparra confirmatoria, disciplinata dall’art. 1385 C.C., è la più comune delle caparre.

Essa rappresenta una somma di denaro o, di altre cose fungibili di pari valore, versata come mutua garanzia contro gli inadempimenti del contratto.

Con il versamento della caparra, chi la versa si impegna a rispettare quindi gli obblighi contrattuali, pena la perdita della stessa.

Caparra penitenziale: cos’è

La caparra penitenziale, disciplinata dall’art. 1386 C.C., è sostanzialmente l’opposto della caparra confirmatoria.

Essa ha la funzione di corrispettivo predeterminato del recesso per volontà unilaterale (Cass. N. 6577/1988).
L’art. 1386 C.C. comma 1 dispone che “se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso“.

Le differenze tra caparra confirmatoria e penitenziale

Quando si predispone un contratto per l’acquisto o la vendita di un immobile, si sottoscrive un contratto preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso.

Alla firma del compromesso corrisponde anche il versamento di una somma stabilita di denaro che vale come anticipo, ossia la caparra.

La caparra confirmatoria e quella penitenziale, spesso di facile sovrapposizione per chi non è addetto al mestiere, sono due adempimenti differenti per presupposti ma anche per effetti.

La caparra confirmatoria, nel momento della firma del compromesso quando si acquista un immobile, si sostanzia nella consegna della somma di denaro pattuita a conferma del vincolo assunto.

Se il contratto definitivo poi, per un motivo o per un altro, non dovesse andare a buon fine, la somma deve essere resa o imputata alla prestazione. La restituzione della caparra confirmatoria, a seconda dei casi, può essere richiesta anche con raddoppio della cifra in caso di inadempienza a carico del venditore.

Esistono, ovviamente, anche delle eccezioni alle quali la parte non inadempiente può appellarsi qualora ritenesse opportuno trattenere l’intera somma o parte di essa come risarcimento.

Caparra-confirmatoriae-penitenziale

La caparra penitenziale rappresenta, invece, il cosiddetto corrispettivo del diritto di recesso.

Tale diritto viene stabilito convenzionalmente e, chi decide di recedere dal contratto di acquisto dell’immobile, deve corrispondere alla parte venditrice tale corrispettivo, definito come caparra penitenziale.

A recedere dal contratto può essere anche la parte venditrice che, in quel caso, dovrà corrispondere il doppio della caparra penitenziale versata e rispettare gli accordi definiti nel contratto.

La caparra penitenziale chiarisce, per sua natura, ogni diverbio che può nascere qualora il contratto non andasse a buon fine e pone le basi per una risoluzione bonaria della questione.

La sostanziale differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale è dunque intesa così:

  • la caparra confirmatoria copre il prezzo di un inadempimento
  • la caparra penitenziale “acquista” il diritto di recesso